20年包租10年回本？我劝你别买这种带租约的商铺“kaiyun”

本文摘要：最近收到一个粉丝朋侪的问题：“最近我去我们县城看了一个商场商铺，开发商宣传包租20年，10年就能回本，这些都市写到条约里，10多20万就能买个商铺，许多人都买了，请问这种商铺能买吗？”20年包租，10年回本，这确实是很划算的，算下来每年的回报率到达了10%，现在银行3年定期存款利率才2.75%，大部门银行存款利率是很难凌驾4%的。这种商铺被称为售后返租商铺，这种模式很早就泛起了，虽然宣传得很是好，可是我劝粉丝和其他投资者最好别买这种商铺。售后返租商铺是什么？

最近收到一个粉丝朋侪的问题：“最近我去我们县城看了一个商场商铺，开发商宣传包租20年，10年就能回本，这些都市写到条约里，10多20万就能买个商铺，许多人都买了，请问这种商铺能买吗？”20年包租，10年回本，这确实是很划算的，算下来每年的回报率到达了10%，现在银行3年定期存款利率才2.75%，大部门银行存款利率是很难凌驾4%的。这种商铺被称为售后返租商铺，这种模式很早就泛起了，虽然宣传得很是好，可是我劝粉丝和其他投资者最好别买这种商铺。售后返租商铺是什么？商铺返租是指开发商将一个商业项目支解成许多个小面积产权商铺出售给小业主，同时，与业主签订返租条约，答应在一定期限内，商铺由开发商统一谋划治理，同时会按约定时间支付给业主答应的租金。

售后返租商铺的特点长时间包租和高回报率对于投资者来说，购置商铺最体贴的就是商铺能不能租出去、商铺能租几多钱。开发商答应20年时间或者15年时间包租，业主不用自己出租。至于商铺能租几多钱，开发商往往给予很高的回报率，好比前5年划分为6%、7%、8%、9%、10%，以后再随行就市，保证不低于几多回报率。租金抵房款投资购置商铺肯定是体贴价钱的，价钱太高没人买，价钱太低开发商不愿意。

于是开发商想出了租金抵房款的措施。好比商铺总价为30万，前3年回报率划分为6%、7%、8%，总共为21%，购房者可以直接将前3年租金直接抵扣房款，也就是可以抵扣6.3万，总价淘汰了许多。

商铺为“格子铺”去逛过商场的人都知道，商场内里的商铺面积是较大的，如果按独立一个商铺出售，总价就太高了，许多人都是买不起的。开发商将这些商铺支解成独立的产权面积，也就是“格子铺”，将这些产权面积卖给购房者。好比一个50平米的商铺，开发商将其支解成5个10平米的产权，购房者可以选择购置10平米，也可以购置20平米，或者50平米，实际上商铺是50平米的独立商铺，不会真正支解成5个独立的商铺。

这样的利益是出售的面积小，总价低，适合更多的人投资。看了以上这些特点，你是否以为这种售后返租商铺还不错？那再看看售后返租商铺的模式是否可行。售后返租模式存在的风险售后返租商铺的价钱往往是高于市场价的，开发商将自己存案价2万多一平的价钱调整为3万元一平。

由于实际销售价显着高于存案价是不能存案的，所以开发商选择了租金抵房款的方法，租金抵扣房款后，单价下降了不少，可以实现存案。开发商在没有任何房价损失的情况下，还赚到了商铺3年的租金。由于售后返租商铺答应很高的回报率，显着高于了市场行情，所以商铺的真实租金是很难到达这个水平的。好比10平米、30万商铺，根据第四年9%的回报率，第四年应该收27000元的租金，月租金为2250元，折合每平米的租金为225元。

这个商铺有可能是在商场的三层或者四层。现在许多住宅底商都很难租到225元/平米/月的水平，况且这种还未修好、三四层的商铺呢？认真实租金无法笼罩答应的回报率，开发商资金链断裂的几率也高了许多。从上面的分析可以看出高回报的售后返租模式很难实现，那为什么开发商还敢把这些写在条约里呢？开发商大多都是不会签订这样的返租协议的，开发商会让不知名的物业公司或不知名的治理公司来和购房者签订这样的返租协议。

认真的泛起无法返租的情况，购房者找开发商也是没多大作用的，原因是开发商基础没有签订这样的协议，而物业公司或治理公司大多没钱，就算业主打讼事赢了，拿回损失的几率也是很是小的。天上不会掉馅饼，在遇到高回报的投资产物时，投资者更需要警惕，更需要理性分析，否则很容易遭受损失。你们身边有购置售后返租商铺的人吗？接待大家评论。

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